“像，太像了，越南就是改革开放初期的中国。”这句话是奔赴越南投资买房的中国人的口头禅。

错过了上世纪末下海淘金、以及本世纪初的房地产投资，这些遗憾没有赌对国运的中国投资者，再也不愿意错过近在眼前的东南亚。

1越南

当全球经济在2018年出现了全面放缓的趋势时，越南经济却逆势保持了强劲发展的势头。

去年，越南经济增长出现了高达7.08%的水平，创下近十年新高，也顺利超越中国成为亚洲增速第二快的国家。若将视线拉得更长，在最近20年里，越南经济增速都维持在5%以上，成为经济增长最快的、最稳定的新兴国家之一。

推动越南经济实现快速增长的关键因素，主要还是因为其在1986年下的那个重大决定——复制“革新开放”路线。

起初，这个山寨版的“革新开放”并没有引起过多的关注，但在1991年中越经贸关系回复正常之后，越南也开始快马加鞭。对内，越南进行了一系列市场化改革；对外，越南相继加入东盟、APEC、WTO、CPTPP等各种国际组织。在这一连串操作之后，人们突然发现，越南变得东西不倒、南北通吃，这也让越南揽到了不少好处。

在工地一旁的售楼处，售楼小哥们直接铺开一张越南地图，操着不流利的中文，群情激昂地解释道：“河内就是二十年前的北京，胡志明市就是20年前的上海，投资北京和上海，准没错！”

目前，越南总人口已经达到9300万人左右，是经济发展的重要力量，其中有5400多万青壮年劳动力，大部分为二三十岁的80后、90后。

2017年的预估数据显示，越南的人口中位数年龄仅有30.5岁——中国劳动力人口的平均年龄正逼近40岁；而有相关的研究指出，相比于柬埔寨、缅甸、老挝，越南劳动力的生产效率最接近中国的平均水平，且越南的普通工资只有中国的三分之一。所以，越南的人口结构非常优质，人口红利是越南发展外向型经济以及加工制造业的重要优势。

越南、泰国、柬埔寨，这些国家似乎都在重演当年中国改革开放的故事，这其中越南演绎地最为生动形象，其发展路径与中国颇为神似。

2柬埔寨

为了能卖出更多的房产，柬埔寨的房产经纪人们正努力地练习普通话。

过去日韩商人和台湾人是柬埔寨房地产小哥的日常接待对象，而这几年他们接触最多的是中国大陆投资者。

这两年，从中国大陆慕名而来淘金的投资者不在少数，这其中，又以浙江、上海、广东、福建人居多。

中国商人在东南亚建起的高楼大厦，卖给来自中国的投资者，一切就是这么的顺理成章。

在柬埔寨，我们要看到这样一个趋势：房子正在成为柬埔寨的刚需，人口总数的大幅增长将导致住宅需求暴增。

据柬埔寨城市发展战略的研究报告显示，2014年在金边市与各省大城市居住的人口共有450万，约占全国人口的27.1%，2030年柬埔寨城市人口将增至792万，约占全国人口的44%。该数据显示，2015至2030年的15年里，柬埔寨城市至少需要80万个住宅单位，即每年住宅的需求量超过5万个单位。

根据统计，柬埔寨2015年的人口约为1,565万人。人口平均年龄为27岁，其中30岁以下的年轻人占总人口的70%，整个人口结构呈现非常完美的金字塔型。

而这一批年轻人，正是柬埔寨城市化过程中的主要受益人群。

据统计，柬埔寨每年有16.2%的人口离开农村到城市寻找工作。大量来金边寻找机会的农村年轻人和归国的留学生等需要在此定居，这些人口构成了房地产置业的刚需群体。

这些年轻人目睹了柬埔寨现代化的全过程，对于排屋与各类现代化建筑的区别有所了解，人口的年轻化、外资涌入的冲击正在潜移默化地改变柬埔寨人的传统居住观念。

3泰国

这些年，中国人好像突然悟了道，与其辛苦大半辈子在北上广深买个小套间，倒不如到东南亚入手一套拥有无敌海景的豪华大别墅。

在泰国，一口气豪置好几套房产的中国买家不在少数。

来自广东潮汕的五兄弟，在曼谷同一小区内一口气买下了15套公寓，兄弟每人人手3套，为的是家族团圆，互相有个照应。

一上海交通大学的退休老教授，卖掉了上海的房子，出清了所有的股票，在曼谷入手了4套海景套房，打算在这里养老，颐养千年。

两年前，律师小周在曼谷城区买下了一套房产。如今这套房子的升值幅度已高达70%，惹得同公司的同事羡慕不已。

这些泰国新房东们都不傻，心里也有自己的小算盘。在曼谷购买一套公寓，租金回报率保守可以达到6%，不考虑房价飞涨的收益，靠租金18年可收回成本。

同样的投资，在北上广深，收回成本大概需要50多年。

巨大的数字差距，正让以曼谷为代表的东南亚城市成为中国有钱人的投资热土。

4总结

房地产投资的硬道理：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

以越南为例，2018年末越南的城镇化水平仅为36%，相当于中国2000年的水平；经济中心胡志明市的土地供应稀缺，2018年新房供应为3万套，连续4年减少。此外，越南仍处于良好的人口红利期，青壮年占比高，抚养比低，长、中、短期房产市场均向好。

目前，越南、泰国等国政府对外国人买房还有不少限制，部分城市限制外国人拥有土地和50年产权，只能购买高层公寓或小区房产。

如果存粹追求资产配置，可以在曼谷、胡志明等城市的核心区域置办一个公寓，平时出租收取少量租金，偶尔用来个人度假，何乐而不为？

如果要追求更高的收益，则可以选择到柬埔寨、菲律宾等开发程度更低的国家，提前占坑。

在东南亚，属于中国人的故事才刚刚开始。

（文章来源：柬埔寨房产世通海外官微）